Preparándose para Construir
¿Qué beneficios me
proporciona que el mismo Arquitecto que elaboró mi proyecto se encargue
de la construcción de la obra?
El hecho que el mismo
arquitecto que hizo su proyecto lo realice ofrece todas las ventajas de
ejecución de la obra por los motivos siguientes:
Calidad
Arquitectónica. La parte que transforma a un buen proyecto en una
gran obra artística es su correcta ejecución, verificando todos
los mínimos detalles plasmados en los planos e inclusive
mejorándolos en el sitio. Esta actividad se denomina Supervisión
Arquitectónica y un elemento básico de una buena solución,
o sea, de una buena Obra.
Interpretación de los Planos.
Ciertamente los planos de calidad pueden ser interpretados por cualquier
constructor con conocimientos medios. Sin embargo las intenciones del
Diseñador (materiales, elementos decorativos, manejo de la Estructura,
etc.) pueden ser mal interpretadas o desechadas por el constructor ya que
éste no ha plasmado las necesidades del cliente y podrá imprimir
su gusto personal en algo que ya ha sido dialogado y diseñado
después de varias entrevistas. Llevar una obra desde su gestación
hasta su cristalización permite obtener la mejor calidad
arquitectónica.
Costo de la Obra. Por el conocimiento del
funcionamiento estructural y circulación en el proyecto, cualquier
cambio y contingencia que se presente durante la construcción se
resuelve rápidamente sin dañar el Diseño en su esencia, de
acuerdo a su gusto. Esto permite abatir costos y el tiempo.
Además
los Especialistas de Mano de Obra, son seleccionados cuidadosamente en su
talento, con el fin de que la Construcción sea fiel reflejo del
Diseño.
Ahorro de Honorarios por Servicios Profesionales. El
especialista que toma un proyecto para edificarlo deberá dedicar un
tiempo importante a comprender su funcionamiento estructural y operación
cotidiana, además de consultar al dueño para conocer el
porqué de algunas facetas del proyeto. Este esfuerzo tiene un precio y
se plasma en un costo mayor.
¿Cuánto me cuesta hacer
mi obra?
Se hace un estudio inicial de costo por metro
cuadrado (Costo Paramétrico) sobre la base del mercado y tomando en
consideración el tipo de obra. Cada Construcción tiene diferente
costo por el uso, estilo arquitectónico, tipo de estructura, necesidad
de instalaciones, etc. Nuestros especialistas determinan el costo y se le
agrega un porcentaje que depende de los gastos indirectos y de los honorarios
pactados.
¿Qué necesito para
iniciar mi obra?
El Proyecto Ejecutivo terminado y haber
cumplido con todos los tramites legales necesarios; especificados en el
contrato de Gestoría; en ese momento se podrá firmar un Contrato
de Servicios Profesionales de Construcción.
Contrato de Obra
¿Cuales son los aspectos
más importantes que se debe tomar en cuenta en un Contrato de
Construcción?
Igual que en el contrato de proyecto,
existen variantes en el contrato de Construcción; sin embargo existen
puntos comunes que se deben contemplar en un contrato:
El contrato se
denomina: " Contrato de Servicios Profesionales de Dirección de Obra y/o
Dirección Arquitectónica.
Antes de describir las principales
cláusulas que contiene un contrato de este tipo, definiremos los
conceptos anteriores:
Dirección Arquitectónica. Es la
supervisión que hace el Arquitecto; que puede ser diferente del
profesional que ejecuta la obra; para que ésta se realice de acuerdo a
los planos en su parte Arquitectónica, velando porque la
ejecución de los trabajos y las indicaciones descritas en otros planos
resulten en la solución Arquitectónica propuesta.
Dirección de la Obra. Son los servicios de
Supervisión, y en su caso de Administración, de la Obra en los
que un profesional se compromete a suministrar, administrar y verificar la
calidad de los materiales, mano de obra y equipo para que los trabajos se
ejecuten de acuerdo al programa de obra y en el tiempo señalado.
Elementos principales especificados en las cláusulas (contrato por
Administración)
Antes de la firma:
- Estudiar el proyecto y
especificaciones aprobados.
- Elaborar, para aprobación del cliente,
el presupuesto detallado de la obra, calendario y flujo de caja, especificando
cada una de las etapas de construcción y los conceptos de Honorarios e
Indirectos.
Para el momento de la Firma:
- Estudiar, discutir y aprobar, las
especificaciones, calendarización y elaboración de presupuestos y
contratos de los subcontratistas de acuerdo al presupuesto.
- El Arquitecto
se convierte en el coordinador de los subcontratistas y voz del cliente.
-
Seleccionar y desechar, en algunos casos, los materiales y trabajos no acordes
al proyecto ( supervisión de obra).
- Es el responsable del diario o
bitácora de obra.
- El contrato especifica las soluciones adecuadas
a cualquier controversia que se suscite por algunos aspectos técnicos
entre el Cliente y el Arquitecto.
- Manifiesta las instancias legales en
las que se apoya, en caso de un desacuerdo.
- Especifica los aspectos
fiscales de la Administración de la obra.
- Especifica la
Garantía de los trabajos en tiempo y ejecución.
- Determina
el tiempo de Construcción y forma de aplicar anticipos y pagos.
- Se
incluye en el contrato el monto del presupuesto total de la Construcción
.
- En el contrato se asientan, en los conceptos de presupuesto, el costo
directo, los gastos indirectos y honorarios.
- Se deben expresar claramente
los procedimientos a seguir en la administración en caso de
suspensión de la obra o, en su caso, el manejo que se propondrá
si el cliente prefiere hacerla en etapas.
Presupuesto de Obra
¿Qué diferencia existe
entre un presupuesto detallado y el costo por metro cuadrado?
El costo por metro cuadrado (Costo Paramétrico) es un estudio
aproximado de la Construcción de acuerdo al Mercado en general. El costo
por Presupuesto a Detalle es exacto, ya que incluye cada uno de los conceptos
que tendrá la obra en particular.
¿Qué debo hacer para
conocer el costo real que implica hacer mi obra?
Ordenar se
haga un presupuesto. Para elaborar éste es necesario incluir todos los
conceptos que serán necesarios para realizar la Obra, incluyendo gastos
indirectos y honorarios
¿Cuáles son los conceptos
que contiene un Presupuesto de Obra?
Las fases de la obra y
sus costos, hasta el último detalle, como:
Tarjetas de precios
unitarios: Es donde se estima el costo de un concepto en particular por unidad,
especificando material, mano de obra (de acuerdo a la cantidad, salario y
tiempo de los trabajadores), herramienta, equipo y en su caso maquinaria,
considerando la depreciación de esta.
Cuantificación: Son las
cantidades de Obra que llevará cada concepto en relación a su
unidad. Por ejemplo:
material: tabique rojo; unidad: M2; cantidad por metro
cuadrado: X ; cuantificación: Area en m2 * X.
Cuando se hace la
cuantificación se descompone cada concepto en los materiales que lo
forman hasta llegar a los básicos; agua, arena, tabiques, acero,
cemento, etc. Así, en caso de haber cambios, se podrán hacer los
ajustes a las cantidades necesarias con precisión y su impacto en el
costo presupuestado.
Presupuesto: Es el agrupamiento del costo de cada uno
de los conceptos necesarios en cada fase de la obra.
¿Cuales son las fases de la
obra?
Hay dos tipos de obra: Urbanización y
Edificación, por el momento nos referiremos de manera general a la
segunda:
- Trabajos Preliminares: demoliciones (en su caso), limpieza y
nivelación de terreno, trazo y construcción de bodegas.
-
Excavación
- Cimentación, atroquelamientos, zapatas,
contratrabes y dados.
- Estructura: losas, trabes, muros, firmes.
-
Albañilería: colocaciones, impermeabilizaciones, mesetas,
celosías, detalles, escaleras, etc.
- Acabados: losetas, pintura,
alfombras, aplanados, yesos, etc.
- Herrería, cancelería, y
vidrio: puertas, escaleras, ventanas, etc.
- Carpintería: puertas,
escaleras, detalles de mobiliario y elementos decorativos, ventanas, etc.
-
Instalación Hidro-sanitaria.
- Plomería hidráulica,
sanitaria, registros, cisterna, toma de agua, fosa séptica, cuarto de
máquinas, colocación de muebles sanitarios y, en su caso caldera,
tanque hidroneumático, planta de tratamiento o alberca. (Es conveniente
contemplar la firma de un contrato de abastecimiento de agua ).
-
Instalación Eléctrica: instalación de Tubería
eléctrica, suministro y colocación de elementos de
Iluminación, acometida eléctrica, colocación de tableros
de distribución, y en su caso subestación eléctrica e
Instalación eléctrica de máquinas especiales. (Es
conveniente contemplar la firma de dos contratos de suministro de
energía ante la C.F.E., uno provisional, durante la fase de
construcción, y el permanente una vez terminada)
-
Instalación de Gas: instalación de Tubería de Gas, Toma de
llenado, suministro y colocación de calentador, tanque de gas, estufa,
etc. (se debe recabar el Visto Bueno de la instalación por parte de la
compañía de Gas antes del llenado).
- Instalaciones
Especiales: Aire Acondicionado, sistema de cómputo, redes de
informática, sistemas inteligentes, energía solar, etc.
-
Jardinería: ornamentación de jardines, jardineras, empastado y
todo lo referente a las áreas verdes de la obra.
- Obra Exterior:
cochera, banqueta, accesos, patios de vestibulación, fuentes,
guarniciones, bardas de protección, rejas, etc.
¿Tiene un costo especial el
presupuesto detallado de mi obra?
Salvo en obra
pública o de concurso (la cual por lo común también
incluye el proyecto) el costo del presupuesto forma parte de los trabajos
preliminares de una obra, inclusive antes de la firma del Contrato de
Construcción.
¿Qué ventajas me ofrece
el conocer el presupuesto antes de iniciar la obra?
El
presupuesto es el elemento primordial en la planeación de su flujo de
caja, calendarización y ejecución de los trabajos, permite, que
el cliente pueda hacer ajustes a su alcance en materiales, además de
conocer que tan apegado esta el proyecto a sus recursos económicos. La
calidad del trabajo especializado que implica elaborar un presupuesto
repercutirá en todos las fases de desarrollo de la obra.
Si cuento con un proyecto a mi gusto y
satisfacción y el presupuesto de la obra no se apega a mis recursos
económicos ¿qué puedo hacer?
Hay que
considerar que se pretende establecer una relación donde el Arquitecto
desde el primer día va a asesorarlo profesionalmente para evitarle
gastos innecesarios. El costo por metro cuadrado calculado por nuestros
especialistas y basado en el Programa Arquitectónico es lo más
apegado a la realidad para que usted sepa, antes de comenzar, que presupesto
requiere cada fase. Así, el Arquitecto ético evitará,
desde el primer momento, cualquier gasto en proyectos que tienen más
riesgo que el que el cliente está dispuesto a asumir.
En caso de
que sea muy pequeña la diferencia entre sus recursos y el costo de su
proyecto, tiene dos opciones:
a.- Podemos lograr la obtención de
crédito con facilidades para concluir su obra.
b.- Se puede hacer
una planeación de la obra por etapas, tomando en cuenta nuestra
experiencia en obras para establecer de manera más funcional los cortes
en cada una de las fases de la obra.
En ambos casos es necesario realizar
todo el Proyecto Ejecutivo, de lo contrario se estaría creando un
Diseño sin planeación, que da como consecuencia una obra
mediocre, parchada y fuera de lógica en cuanto a su funcionamiento.
¿A cuánto ascienden los
honorarios de un Arquitecto por concepto de Administración y
Supervisión de Obra y Dirección
Arquitectónica?
Este costo es variable, dependiendo
del tipo de obra, el tamaño de la misma y si es Obra Publica o Privada,
o sí es para venta o para uso particular, etc. Sin embargo el costo por
concepto de gastos indirectos y honorarios varía entre el 12% y el 15%
sobre el costo total de la construcción, (material, mano de obra), en
residencias de nivel medio y alto.
Ya con el Proyecto en mano es tentadore
encargar la Obra a constructores barateros. Aunque la cantidad de tabiques,
cemento y acero no debiera cambiar, pudieran mal aprovecharse para "ahorrar".
Pero lo barato también resulta en trabajadores inexpertos y mal pagados
que realizarán un trabajo de baja calidad. La supervisión, por
ser mal pagada, también será inadecuada y la Obra saldrá
chueca, debil y mal acabada. Lo "ahorrado" se pagará con creces cuando
se vea que el valor de mercado de una obra mediocre es mucho menor que el de
una de primera.
¿Qué son los
subcontratistas?
Son el equipo de especialistas con los que
contamos para realizar la obra, en material y mano de obra. Estos forman parte
de la plantilla de la obra. Contamos con un grupo debidamente evaluado y
capacitado tanto en calidad, como en costo, además de contar con un
control y supervisión de nuestra parte para que la obra se concluya de
acuerdo al tiempo y calidad especificados en los planos y buscando la
satisfacción total del cliente.
¿Cuales subcontratistas son los
que colaboran en la obra?
Equipo de especialistas de Mano de
Obra:
- Albañilería : Maestro de Obra, Oficial en jefe,
Oficiales y Ayudantes
- Plomería
- Electricidad
-
Herrería
- Carpintería
- Aluminio y Vidrio
-
Pintura
- Jardinería
- Ingenieró en Albercas
-
Colocadores
- Ebanistas
- Vitrales, etc.
Materiales:
Compañías especializadas en: Azulejos, Muebles
de Baño y Accesorios, Cocinas, Estufas, Tinas Especiales, Alfombras,
Laboratorios, Concreto, Tabique y materiales, etc.